高楼住宅大不易

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Hong Kong Cubicle Homes

居住在公寓的缺点很多时候是间接的,而比较直接的缺点如下 :

1)不能有太个性化的装修

共管公寓基本上受条例所限,通常都不能进行太个性化的装修或翻修。大体上业主必须遵守外观统一的管制,比如 大门的颜色与原料,铁门的花纹与材料也是受管制的;这些个规矩让很多业主无法根据本身的喜好来修改公寓外观,也因此常与管理处存有摩擦。

虽然业主有自主权进行寓所内部修改,但不是每幅墙都可以拆除或修改,最基本的就是主力墙不能动,除非你想大家一起死。那扣除了外表不能改,内部主墙不能动,公寓业主顶多只能稍微扩建厨房而已,还有增建和隔间也是不被允许的。

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2)看似你的但不受你管

共管公寓所有的设施与配套,都是住户共用的,使用人士需要遵从基本的条例(Rules & Regulations),最基本就是使用时间,它不是全天候等你来用,基本礼貌排队还是得服从。个人占用时间也不能太长,最让人烦心的是使用者不会爱惜公物。

“反正是阿公的!”,很多时候使用者不懂得好好爱惜它,非常粗用,而导致设施寿命大大减短,这让有心人非常心疼,但却做不了什么!

如果公寓有这类破坏者,很多时候,好好的设施都处于待修理状态。

3)打理者是否上心呢

共管公寓虽然有专人打理,表面看起来是优点,但也潜在缺点,因管理者不是打理自己的家,那么用心的程度就很直接与回报挂钩,加上马来西亚的物业管理法令才短短4岁而已,还有很多灰色地带有待改进。

之前大马专业房产管理经理机构(MIPPM)主席在一项物业管理大会上提出,大马物业委员很多时候只愿意付微薄的费用,所以只愿给微薄费用,就不要责怪公寓管理不善了。

如何筛选能为您提供高素质服务的物业管理代理人(Managing Agent) 本身就是一门学问,容后有机会才讨论。

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4)管理费被亏空

这是很严重的问题,如果您的公寓业主习惯用现金缴付管理费,这是非常危险的。我们身为物业管理公司,最担心就是管理现金。因为负责收钱的通常都是薪资不高的书记,每天经手的现金少说也有几百甚至几万,如果哪一天心生贪念,管理公司难以马上察觉,所以这里要提醒业主缴纳管理费一定要索取正式收据,唯有这样公司才能透过定期查核来避免亏空事件的发生。

在我管理的物业中,曾发生监守自盗的案例,有人透过做假账欺骗总公司,亏空了一笔公款后就逃逸无踪,当公司高管上门了解时发现其住宅大门红漆斑斑,唯有报警处理。负责查案的商业犯罪组警官了解被亏空的款项只是区区几万令吉而已,还特意的搬了好几个案例给我们看,告知其它公寓被亏空的款项都是几十万,甚至几百万以上的,我们这些几万令吉的只能算是小巫见大巫,所以公寓每年举办的管理委员代表大会不能不去,公寓的管理委员责任是非常重大的。

5)保安监控系统的重要性

新建的公寓,几乎都采用通行卡制度,业主们需要透过管理处发放的通行卡才能通过门控系统。但如果发展商没有妥善规划人流管制,很多时候通行卡是很多余的。

比如一家标榜拥有多重保安设施的公寓,却把管理处建在公寓的内部,这不等于任何一位访客只要向保安人员表态要去管理处不就通行无阻了吗?保安人员又如何确保这些人都是正正当当来管理处办理事务呢 ?

之前就有地产经纪欺瞒保安人员,混了进来派传单,保安人员并非警察,没有逮捕的执行权,只能不厌其烦地请他们出去。

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6)停车位严重不足

很多朋友不知道,发展商在每一个细节都是非常精打细算的,其规划停车位的数量也仅仅勉强够用,所以很多时候公寓门前大路都堆满违法停放的汽车,所以你必须确认你购买的公寓拥有足够的停车位和访客停车位,否则哪天亲友到访就够你折腾了!

7)不注重自家卫生,高空抛垃圾

马来西亚有很多不注重卫生和缺乏公民道德的居民,喜欢从窗口或是厨房把垃圾直接向外抛,污染居所环境,也让管理处增加不必要的工作量和烦恼。

***作者简介***

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张惟越(Ken Teo是物业管理公司区域经理,同时也是一名房产投资达人,熟悉业内条例及投资操作,并以笔名「第三只眼睛」在网上撰稿,提供投资房产的资讯,照亮房产菜鸟的盲点!

他认为房产交易存有大量灰色区域,如果你不了解它,购房可以是噩梦的开始。张惟越在购买人生第一间物业就是因不了解而吃了不少苦头;他深信房产可以带来稳健租金收入,让投资者达到财务自由。他也希望透过分享物业管理经验,达到教育或提高公寓户的群居生活意识以及同理心。

 

 

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