日计?月计?节省房贷利息大有学问

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Closeup of Accountant Hands Counting on Calculator

房子是高单价产品,所以从选择银行贷款开始,就要谨慎留意借钱的各种细节,从不同的银行房贷配套当中,选出最适合自己的配套。

一般上,银行提供的房贷包括固定利率、灵活性贷款或半灵活贷款,此外,还有就是日计利息(daily rest interest)和月计利息(monthly rest interest)的供款方式。

在我们认识两者的分别之前,必须了解“rest ”的定义。“rest”是指在特定时间里,本金会随着你偿还的贷款而逐步减少。

两者的计算方式如下:

1)月计利息

每月利息是以上个月的尚欠本金计算。

2)日计利息

贷款利息是以前一天的尚欠本金计算。

让我们来看看这两种计算法的基本架构,如何影响着你支付给银行的利息。

利息计算法

“阿里有个房贷约RM500,000,年利率是5%,贷款期限20年。根据分期偿还的方程式。阿里每月的分期付款总数大概是RM3,299.78。阿里将在当月15日付还他第一次供款。

根据以上的情况,我们做了列表来分开计算,让你有较好的概念。

⇒月计利息(请参考列表1)

⇒日计利息

以每日未还余额来说,我们首先要计算第一期的利息,从6月1日至 15日。(请参考列表2)

现在,让我们来算算付还从6月1日至 15日的利息后,还有多少本金需要偿还(请参考列表3)。

436014-PEA2PZ-994

现在,让我们来算一个月剩余的利息(请参考列表4)

计算一个月需付的总利息(请参考列表5)

比较日计利息和月计利息(请参考列表6)

注:每家银行都会用不同天数来计算每日未还利息。

在这个例子里,我们以一年360天为准。

事实上,银行可以用一年365天来计算每日未还利息。

从以上的例子,当阿里在15日偿还贷款时,他总共节省了RM4.70。

根据以上每日未还利息的算法,你会发现,越早偿还,节省得越多。

短期内,省下来的数目或许不大(只是区区的RM4.70)。

可是,长期来说,累积的数额将相当可观。

那么,日计利息真的比较好吗?

要注意,一样米养百样人,不是每个人都适合使用日计利息计算法,所以日计利息可以是个双面刃。

red sale percent cubes

来看看以下的付款习惯:

1)每月提早偿还贷款

2)有能力并愿意多还贷款

若你的付款习惯如以上所述,那么这种计算法绝对对你有利无弊。可是,若你不准时偿还贷款,最后你将因为迟交罚款而付得更多。

记住,迟交罚款的数额也随着每日未还利息计算,每日递增,尽管只是小小的差别,长期累计的话并不划算。

结论

从实际角度来说,日计利息是绝佳的房贷选择,源于其合理的利息算法。

再者,你的付款态度也决定了你是节省还是吃亏。

当然,其他因素也是不容忽视的,比如灵活贷款和非灵活贷款, (http://loanstreet.com.my/learning-centre/), 锁定时期以及其他隐藏费用。

文:loanstreet.com.my

列表1
月计利息

第一个月需偿还总利息

=本金*利率*1/2

= RM500,000 * 5% * 1/12

= RM2,083.33

列表2
日计利息

61日至15日应付利息

=本金*利率*15/360

= RM500,000 * 5% * 15/360

= RM1,041.67

列表3

615日之后的尚欠本金

=本金 —(每月供款 — 6月1日至15日应付利息)

= RM500,000 – (RM3,299.78 – RM1,041.67)

= RM497,741.89

列表4

616日至30日应付利息

=本金*利率*15/360

= RM497,741.89 * 5% * 15/360

= RM1,036.96

列表5

第一个月需付还的总利息

= RM1,041.67 + RM1,036.96

= RM2,078.63

列表6
比较日计利息和月计利息

第一个月省下的总利息

= 月计利息— 日计利息

= RM2,083.33 – RM2,078.63

= RM4.70

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