初次晋级做包租公的新业主，很多细节需要关注，上一篇我们讨论了何为租务的生约死约、维修和管理费应由谁来负责，以及如何洽谈租金，这一次继续由房产投资达人黄治诚和陈鹏天来教你如何成为一名成功的包租公！

租房意向书（LOI）和租约协议

黄：租房的过程中，首先签署的便是租房意向書（Letter of Intent），同時必須支付1個月租金作为订金，在租房意向書中将阐明租户和业主在约定时间内（通常为7天）洽谈并签署租约协议，业主在这期间不可另租给他人，若不签署协议要全数退还订金，而租户若不愿签署协议，业主则不必退还订金。

举个例子，曾有人在签署租房意向书，到最后纠缠到过了期限也不肯签署协议，东拉西扯，结果我便没收了他的订金，结果他便大声吵闹要还他订金，嚷着喊告，逼得中介为了息事宁人而向我商量退回订金，然而我站稳立场按照签署文件行事。结果那人纠缠了近半个月，最后改口说要签署租约协议了，然而我也不愿意接受这样麻烦的租客了，否则以后搬了进来，后患无穷。

如何辨识优质住户？

寻找良好的租户不易，更需要经验的累积辨别好坏，然而也有几个简单的步骤可以筛选出较为优质的未来租户。

黄：中介只要在签署租约协议后，拿到中介费便全身而退，因此无论他们说得天花乱坠，也要坚持先与未来租户见一面，若看到神色闪缩的租户，连眼神交流都不敢，就不要把自己的房产交付给他们。

业主也可以要求薪水单、雇主资料、前业主联络等资料，虽然未必会彻查未来租户的背景资料，然而单看他是否愿意提供资料，便可看到他背景是否有潜在问题。

陈：前辈曾经给过金句，「只要感觉不对，就不要租出去」，这点深有体会，因为曾经将单位出租给一名外国女生，无论是任何资料都完善齐整，就是感觉不对劲，结果她住了进去后便带着朋友喝酒开派对，还撞了邻居的汽车。

另外，若是一天之内就要搬进来的，不是良好的潜在租户，因为这代表此人没有良好的规划和理财概念，而且有可能是刚被前业主赶出去，所以才急着找房子。

最理想的租户是一个月前就商谈好并按时缴付订金，这些通常代表财务稳定，并有良好的规划态度。

黄：如果有潜在租户在订金上讨价还价，如询问可不可以分期付款，这也代表财务应不大稳定，不是优质的租户。

如何选择投资出租的产业？

地产可略分为住宅产业及商业产业，然而对于小投资者而言，还是住宅房产为佳，因为商业地产或需要漫长的时间，才可以看见当地商业生意兴旺，回报率大却风险也大，而且商业地产的出租事宜，通常都是由专业律师负责交洽，再加上商业地产也各有不同的性质和限制，对于新手而言，不是适合的投资选择。

而在住宅地产方面，公寓单位比有地房产更为划算，因为多数拥有各种设施和保安系统的原因，租金较高也较方便。

陈：新手投资者也一定要注意公寓单位的性质，如SoHo这类混合商业、办公和居住功能的新兴房产看似新潮，可是根据政府的立法分类，它是是属于商业房产，因此仅仅是水电费便可以比住宅公寓贵一倍，让租户吃不消之余，也影响业主的出租市场。

其实，投资公寓单位，还是有分房的单位较好，同样大小的公寓单位，三房公寓比起一室公寓（Studio Apartment）更方便业主租出房子，即使经济不景而削减租房预算，租户也有租用较小房子的选择。

遇到恶劣的租户怎么办？

陈：马来西亚的租约协议其实都是对租户比较有利，一般而言，租户三个月没有缴付租金，业主才可以向法庭申请驱逐令（Eviction Order），而且费时约6个月之久，到最后即使成功驱逐不交租费的租户，也损失了多个月的租金，若还要继续追讨欠下的租金，还需要另外一笔律师费，因此除非该笔款项有1万令吉以上，追讨租金并不讨好，更何况在追讨过程中，涉及的单位也要作为「证据」而不能转租别人。

即使租户没有缴付租金，业主也不可以擅自更换锁头或取消门卡，尤其若家中有小孩，业主随时会惹上官司。

有一种非正规但不犯法的做法，是在他们也没有缴付水电费的情形下，写信要求当局切断水电供应，这样租户或会软化，两者可商讨缴付租金事宜。

另有一种方法可用于对付无法联系的租户，则是将租户的名字、身份证号码、欠下租金款项和付款期限打印出来，与报案纸副本一同贴在大门上，然后对着大门拍照，证明已经给予最后通牒。

在限期后，可告诉警方无法联系租户，担心租户在单位中发生意外或从事非法活动，而要求警员协助开锁。若租户仍在单位中，通常看到报案纸就会心虚自动搬离或联络业主。

另外，租户的联系方式也必须放在报案纸上，以便警方联络租户，了解详情。

纠正理念：租户为资产

黄：许多投资者其实有种错误的观念，认为单位是自己最重要的资产，其实应要改变这种想法，房产其实是你的负债，实际上也算属于银行的，而帮忙你缴付贷款的「租户」，其实才是你真正的资产，因此在投资的时候，经营租户才是重点。