很久以前，有一个年轻人支付了RM4,000参加房产投资课程。随后，他对从课程上获得的知识感到非常满意，续而参加了「进阶版」的课程。为此，他又额外花了RM10,000。
这个「进阶版」课程的其中一个好处，是可以加入只为「内部会员」而设的批量购买俱乐部。因此，在接下来的几个月里，他获得了好「康头」，一个发展商肯给予40%折扣的吉隆坡房产。
真的不是开玩笑哟，40％折扣！哇塞，他买的每个单位都可以带来RM250,000的现金回扣！
当然，他觉得这是一个很棒的交易，因为那个让他花了巨资学习的房产投资大师也抱有同样的想法。
「俱乐部」的每个内部会员都感到非常兴奋，在自己没有亲自去了解研究那房产的情况下便冒然掏钱给首付了。他甚至一次过购置了4个单位，并获得了RM1,000,000现金回扣。
在他的认知（所学过的房产投资知识）里，只要你有现金，「负杠杆」(negative gearing)是可以接受的。毕竟，凭着RM1,000,000现金，即使每月的租金可能为几百元的负数，这个现金也将会帮助他拉长房产的持有期，对吧？
他的逻辑是：
4个单位的房产；
每个单位的贷款金额为每月RM5,000；
发展商移交锁匙后，每个单位可以获得每月RM2,500的租金。
是的，每月都有RM2,500的负收益率，但是嘿，这根本不是个问题，因为我有RM1,000,000现金在手嘛。我有4个单位，negative gearing 的总数是RM2,500 x 4 = 每个月RM10,000。
因为有了现金RM1,000,000，我可以持续供整整100个月= 8年4个月。到了第8年，我希望房产能够增值到那个价位，然后我就可以卖掉以获得巨利，因为我的房产大师曾说房产价格每10年会翻倍。
并非文中当事人（照片取自freepik.com）
残酷的现实
●差劲的金钱管理
获得RM1,000,000现金回扣后.....
他带着妻子去西班牙度假（仅RM10,000）；
然后给自己买了一台漂亮的Apple iPhone XS Max（仅RM5,000）；
然后给自己买了一个不错的Honda City（仅仅RM80,000）；
发展商移交锁匙后，他又花了RM150,000来装修那4个单位以准备出租。
他刹那间意识到，现在他只剩下大约RM700,000的现金。
但没关系...。
他仍然可以持续5年左右，对不？
现实是.....
一个从未赚取过RM1,000,000的人永远不会知道如何管理RM1,000,000的。
这就是为什么那些巨额彩票大赢家的财富永远不会维持超过5到10年。他们根本没有相关财务管理知识来管理巨额现金。请记住，从房产回扣的现金不是你的钱！这是银行借贷给你的钱。
●房产的售价与真正市场价位不对等
当他在2014年购买这些房产时，*SPA价格为RM1,400/每平方尺。
发展商给了40％回扣，所以他是以RM1,000/每平方尺的价格购入。
但实际情况是，当时该地区的平均价格仅为每尺RM700。
因此，实际上他是以高于市场价位的购买该房产的。
到最后，发展商的估值和市场估值完全不同。次级市场（转卖产业）通常都会反映一个地区的实际估值。不幸的是，一级市场（新产业）上的大多数投资者仍未意识到这一点。
现实是......
如果发展商要让买家感觉良好的话，他们可以将价格提高到RM1,400/每平方尺，并给予买家40％的折扣（是否感觉不错咧？）；就是以RM1,000/每平方尺的价格出售，还加上现金回扣，因为市场价格仅为RM700左右。
尽管有40％的折扣，以每尺RM1,000的价格购买仍然是财务自杀，你们现在是否能理解为什么我说这种骗人的折扣与房产的真正价值是丝毫关系都没有？
并非文中当事人（照片取自freepik.com）
所以第8年结束时，该房产买家......
→他手头上已经没有任何现金继续这种「负杠杆」行为（记住贷款是30年）；
→他的租金仍然还是属于负收益率，为了这4个房产，他每个月必须倒贴RM10,000；
→该物业的银行估值并未达到预期的两倍，银行只愿意给出RM900/每平方尺的估值（这只是因为原来RM700/每平方尺的市场通膨），仍然低于他支付的RM1,000/每平方尺。
由于该地区的租金涨幅不大，最后无法偿还银行贷款，陷入了破产。为了不要牵累家人，他选择了自杀了结这一切……
各位朋友，这就是你如何死在巨额债务中。
***作者简介***
现年37岁的颜凯旋医生（Dr Victor Gan）热爱地产投资，故有地产医生之称。他自2009年开始投资生涯，每年看的房子不下100套。细心做基本分析是他的强项，经常会把发展商推出的项目进行透彻分析并公诸同好。
除了在沙巴亚庇开设诊所，他也开办房地产投资课程和房屋租赁公司，透过自己逾10年的投资历程，尝试用医生的思维，为新晋投资者诊断投资路上失败的「病因」，并指点反败为胜之路！
