先清还房贷,再投资房产?

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昨天我与一位谭姓小姐,Miss Tan,进行了非常有趣的对话。这是她的问题。

“颜老师,我不完全理解为什么你不想快速清还房屋贷款呢?”
“为什么要让银行赚取利息?”

“我应该用手中的钱还清手中的房屋贷款,还是用那笔钱购买另一个房产?”
“老师,什么是增加财富的最佳方式?”

听起来像大多数人熟悉的场景。事实上,一些老一辈人鼓吹“应该清还所有房屋贷款才再买地产”的概念是错的。想想看,这是用钱的最佳方式吗?

清还所有房屋贷款听起来像个好主意。大多数上一辈的人都在积极地支付房贷本金和利息,因为这是他们一直以来所做的。可是,这是投资房地产战略的最佳方式吗?

MR LIM 的故事

现在让我向您介绍另一位投资人Mr.Lim。他已经有3年的房贷,并决定研究房地产投资。Mr.Lim被告知,因为他们的房贷是「坏账」,所以最好先偿还贷款。

然而……林先生认为最好利用现有的额外资金再购买投资地产,而不是把现有的钱丢进去还完现有的房贷。很有趣的概念,对吗?

请问各位,在这种情况下,普通的财务顾问会说什么呢?首先,客户经常告诉我,他们的财务顾问建议他们在购买投资房产之前先清还自己的房贷。房贷确实是我们想要摆脱的债务,但我称这是必要的债务,而不是坏债。

每周向你的贷款中滴入现金是一种非常缓慢的偿还方式,并且需要大量的工作才能实现目标。用简单的话说,你不是在利用现金来建立自己的财富。

现在,让我们看看Miss Tan的情况并比较她的选择。

情景A—-支付完房贷才再投资地产。

Miss Tan有30年的房贷年限,平均每年以RM10,000的数额偿还贷款本金。这意味着在10年内,她将在她的贷款减去RM100,000。最终她会付清,但这是一个非常缓慢的方法。

情景B—- 以额外现金投资物业。

方案二描绘了一幅截然不同的画面。假如说她把每个月的额外现金,买了一个价值RM500,000的房产,价值在10年内增值到RM1,000,000。在10年内,她将获得RM500,000的利润(增长率仅略高于7%)。

最终结果是什么?

由于拥有投资房产,Miss Tan目前的贷款与价值比率将更低且更易于管理。当然,她总是可以出售她的投资房产以全额偿还自己的住房抵押贷款,但这就像杀死生金蛋的鹅一样。

什么是机会成本?
简而言之,如果Miss Tan等到清还所有房屋贷款之后,再继续买房投资,她可能会错过未来的资本增长!这就是我所谓的失去机会成本!

这就是为什么人们会问,“什么时候是投资房产的最佳时机?” 我的回答总是,“你能尽快!不要等!”

房地产投资是长期的,这不是一个快速致富的计划。那些向你保证快速致富的老师,他们是在欺骗你。

Acquire the power of flexibility
正如我之前所说,偿还房贷是一个令人钦佩的目标,但这是一个非常缓慢的过程。这有点像每周将一点现金存入储蓄账户。是的,这是一种赚取利息的策略,但是我认为您可使用更有利可图的方式来管理你的钱。

许多马来西亚人在退休后很长一段时间仍在偿还房贷。如果可能的话,你希望在生命早期获得财务自由,对吧?做你想做的事,然而舒适地生活。

理想的前进方式是计划尽快偿还房屋贷款,但是从长远来看,不要以牺牲更多财富为代价。你想要环游世界,看到世界七大奇迹,而不是将你的退休金汇入你的抵押贷款!

好吧,让我们把Miss Tan的情况带到另一个层面。想象一下,如果她多年来投资于几个投资级别的房产 (A级或B级投资级房产),利用她投资房产来获得更多贷款。随着她的物业价值的增加,她甚至可以在10年内卖掉并偿还房屋贷款!

她现在在预算上有更多的钱来购买更多房产。合理吗?

结论

在她30年的房屋贷款期限内,她现在拥有RM3,500,000的房产,并且她拥有自己的房屋。或者,如果她选择偿还第一笔房屋贷款,她只能偿还一间的房屋贷款,并且在55岁时才又继续投资房产。这不是慢了很多步吗?

朋友们,无论你从父母或叔叔和阿姨那里听到过什么建议,你一定要花时间研究并适当地调查你和你个人情况的最佳行动方案。

请记住,如果您等待10年后才来投资房地产,您可能会错过整个资本增长周期。 这不仅会影响您的银行余额,还会夺去让您增加资产和实现财务健康的退休生活的机会。

但是在大家快速去乱买房产之前,有一个很重要的附带条件,这些建议都建基于您购买的「投资级」房产(A级或B级)的假设—-这些房产表现出优越的资本增长。

***作者简介***

victor_gan

现年37岁的颜凯旋医生(Dr Victor Gan)热爱地产投资,故有地产医生之称。他自2009年开始投资生涯,每年看的房子不下100套。细心做基本分析是他的强项,经常会把发展商推出的项目进行透彻分析并公诸同好。

除了在沙巴亚庇开设诊所,他也开办房地产投资课程和房屋租赁公司,透过自己逾10年的投资历程,尝试用医生的思维,为新晋投资者诊断投资路上失败的「病因」,并指点反败为胜之路!

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