房产是最佳抗通胀投资工具?

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大马兑美元自今年起一直处于贬值的劣势,导致人民面对输入性通胀,普罗大众的生活被通胀压得喘不过气。

对一般人来说,通胀犹如洪水猛兽,因为通胀会逐渐降低金钱的实质价值。因此有人形容通胀是不动声息的杀手,它会随着时间慢慢地侵蚀金钱的价值,把我们辛苦储存的积蓄一点一滴的蒸发。

假如按每年平均通胀5%来计算,100万令吉的资产不用于投资,30年后就只相当于现在的21.4万令吉,等于白白损失了78.6%。

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换言之,若我们的资产投资回酬低于通胀率,其实质价值其实越变越小,购买力也相应减弱,所以投资者必须正视投资回酬率必须打败通胀率,才算有效积聚财富;恰恰投资房地产,就是最有效对冲通胀的上佳投资工具。

当通胀的时代到来,百物腾涨,房地产的价值也随着物价上涨而水涨船高,有时还会超出通胀几个百分点,而且房地产具有耐久性,对长线投资者来说,是获利大、风险小的投资工具。

不过,投资者必须正视利率和房贷的因果关系,忽略利率的杀伤力,可能会阴沟翻船。众所周知,大部分投资者都是借贷买房,而通胀的出现将左右银行的借贷利率。

当我们取得房贷时,其金钱价值往往比结清房贷的时候为高,因为无论通胀率多高,借贷的总额面值还是一样,所以借贷者在某种程度也是“受益者”。不过,当通胀持续上升时,当局将会调升利率来为经济降温。

房贷利率一般上受国家银行监管的基准率(BR)所影响。根据一些数据显示,大部分借贷者对于基准率的波动并不敏感,甚至非常被动,一般只遵照原定的数额来摊还房贷。其实,最有效减低借贷成本或节省利息的方法,就是随着利率上涨而调整供款额。

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目前大部分银行的基准率在4%左右,有效利率大约4.75%,若你的房贷年期为30年,当利率调升1%,对每个10万令吉的借贷带来每年额外3800令吉的成本,30年后高达逾10万令吉,可见1%复利率的调升带来多大的冲击力!

房产投资要对抗通胀,房价按年涨幅必须高于年通胀率。假定年通胀率为5%,则房价年涨幅至少要高于5%;如果购房资金中有50%来自贷款,贷款利率假定为6%,房价年涨幅至少要达到8%。

如果房价涨幅与银行存款利率相若的话,将钱投资房产还不如银行,因为后者风险更小。当然,投资房产也可通过出租来获取收益,但前提是租金收益率至少要达到年通胀率。

尽管理论上投资房地产可以抵抗通胀,但其中牵涉的市场风险和政策风险也需要计算在内,如果不能承受,就会形成投资亏损的风险。

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