双赢政策败在细节上

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“政府应关注法律灰色地带所导致的不协调后果,否则最终受害的还是房屋业主,毕竟共管公寓已经是 850万人民的生活模式。”

过去几年,政府透过让发展商先开发可负担房屋,然后获得土地兴建更有盈利的高级公寓,接下来这几年将是这类发展项目的交房高峰期。

当时看起来双赢的政策,但因为土地在申请发展准证时没有进行分割,所以出现两个价位完全不一样,设施等级不相同的公寓项目,共同拥有同一个总地契(Master Title )。根据马来西亚的土地法律,这两项不同的发展项目,其实算是同一项发展计划。

结果,问题来了……

因为在同一块土地上,所以建筑物专员(COB) 指示发展商不可分办第一次常年大会,这样的发展计划,只能成立一个共管机构(JMB)代表双方。

建筑物专员指示如下:

①因一开始土地没有被分割,两个项目共同拥有一片土地权,所以一个总地契,只能拥有一个共管机构;

②共管机构委员必需从两项楼宇业主共同选出;

③成立的共管机构同时代表两个项目;

④一个共管机构等于一个法人实体,所以两个项目必须统一管理费帐号;

⑤既然属于同一个法人实体,管理费也必须统一。

头疼的问题如下 :

①可负担房屋预售时建议的管理费是RM 0.15/平方尺,而高级公寓是RM 0.25/平方尺。统一收费是该调高还是调低?

—调高对可负担房屋业主不利,因为这类公寓备有的都是最基本设施;管理费调整七成并不公平。

—调低对高级公寓就麻烦了,管理费将不足以应付一切管理和保养成本。

②因为统一管理,那么可负担房屋的业主是不是间接的获得了进入高级公寓的权利 ?他们间接的是可以去使用高级公寓的所有共用设备。

③治安管理,该以哪个项目作为运作标准 ?可负担公寓还是高级公寓?

④共用的马路(两个项目的土地范围)谁负责维修保养?

⑤土地税谁负责缴付?缴付后如何公平分担?

⑥两个项目的公寓规则该如何拟定标准?

凡此种种,都没有事前妥善规划而陷入僵局,房屋已经建好,无法一切重来。

FILE PHOTO: Worker stands on the scaffolding at a construction site against a backdrop of residential buildings in Huaian

目前的国家土地法典、1976年城市与乡村规划法令和分层地契管理法令,都没有预算这样的事情发生,因此无先例可参考及做出判断。

问题的症结:

①土地法典规范的是建筑土地和总地契;

②1976年城市与乡村规划法令规范的是发展准证,在这里主要是审核建设规划,住宅项目看的是密度控制,而商业用途的项目则是审核地积率(plot ratio);

③最后就是交房后负责管理的分层地契管理法令,因地契与管理的监管单位是个别体,所以发生了以上的不协调情况。对于土地局来说,只要土地不分割,整片土地的发展项目都只能算是同一个项目,土地局不管密度,密度是市议会的权限,土地局管的是地契。虽然发展准证里清楚列明有两项公寓项目,对土地局来说还是同一块地,意味着就只有一张总地契而已。

由于受到总地契的权限约束,物管人不能在分层地契管理法令下,把两个项目分拆管理,而两个项目的业主们,也基于要获得主导权来保卫自己的权益而坚持要拥有多数代表在共管机构里,常年大会时双方僵持不下,就是为了争取自己一方的大多数委员席位。

因此,笔者呼吁政府关注法律灰色地带所导致的不协调后果,否则最终受害的还是房屋业主,毕竟共管公寓已经是 850万人民的生活模式,共有 175万个共管单位建立在马来西亚半岛,缺乏协调的房屋发展,始终无法长久的发展下去。

***作者简介***

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张惟越(Ken Teo)是物业管理公司区域经理,同时也是一名房产投资达人,熟悉业内条例及投资操作,并以笔名「第三只眼睛」在网上撰稿,提供投资房产的资讯,照亮房产菜鸟的盲点!

他认为房产交易存有大量灰色区域,如果你不了解它,购房可以是噩梦的开始。张惟越在购买人生第一间物业就是因不了解而吃了不少苦头;他深信房产可以带来稳健租金收入,让投资者达到财务自由。他也希望透过分享物业管理经验,达到教育或提高公寓户的群居生活意识以及同理心。

 

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