拥有完善和总体规划的城镇，可提高人们的生活素质之余，也是投资者购置房产的首选地点，难怪一些投资达人来来去去只停留在几个热门的城镇投资房产，以确保胜算在握。

对入门投资者而言，怎样才算是入流的城镇，或者发展大蓝图必须如何规划，才能带动房产升值潜能？《潮楼产业》将为您深入剖析城镇规划的点滴，让读者体悟完善规划的城镇能为投资带来的巨大效应！

我国的城镇拥有不同的面积、面貌和功能，传统的城镇偏向面积小、布局简单，基本上只分为民宅和商用产业而已。这些年，房地产发展可说是突飞猛进，各类建设项目的名堂也多了起来，譬如有综合发展城镇、学区城镇、生活时尚暨娱乐城镇或围篱社区等等。

带动这种蓬勃发展的现象离不开人口膨胀和经济持续向好所致，人们收入增加，自然追求更美好的生活品味，对衣食住行的要求更高，因此迎合中产阶级的城镇应运而生。

黄广安

房产顾问公司VPC Alliance（吉隆坡）董事经理黄广安受访指出，根据我国1976年城乡规划法令第22条文第（2A）章（a）节，所谓城镇，人口必须超越1万人，或者占地面积超越100公顷，或两者兼有。

有些城镇发展迅速，无论民宅或商铺都成为抢手货，最佳例子首推Desa ParkCity，但也有不少不达标的城镇，最终沦为半生不死或人口稀少的「鬼城」。

位于优越地点兼规划完善的城镇，犹如美酒越老越香醇，不但人气长青不衰，产业价格一般都只涨不跌。这类城镇拥有本身的特质和成长的动力，并随着时日而带动人口增长和商业活动日益昌隆。

成长的动力通常源自于工业或经济活动所带来的就业机会，并刺激商用产业的占用率。其次是有素质的教育机构、购物商场以及工业大厦纷纷落户，让城镇成为一个全方位的社区，即融合居住、工作、教育和娱乐元素于一身，加上地点良好、交通网络佳、生活设施充沛、治安良好、经济活动活跃等元素，这种城镇基本上算是优人一等。

中产崛起  改变城镇面貌

一个信誉良好的发展商在设计全新城镇时，必定坚持几项原则，例如城镇的永续发展、治安和便利设施。除了兴建高素质房屋，也着眼于打造绿色公共空间、恰当的基本建设、良好的连贯道路，为市民提供一个满足身心灵整体需要的生活空间。

居住环境的安全性是人们关注的议题，新城镇的围篱保安社区蔚然成风，每个社区自雇保安人员24小时负责看守门口。

邝宝耀

第一太平戴维斯大马副董事经理邝宝耀说，大马的综合建设城镇都经过良好规划，而且面积庞大，往往拥有充足基建和生活设施，规模自成一格。

“随着中产阶级的人口膨胀，城镇的规划更为精细和多元化，这类社区的房屋需求越来越高，住户对时尚生活和建筑美学的期盼高，甚至在一些较新的发展项目中，提高生活素质和设计优美的房屋，已经是必须元素，而不再是胜人一筹的卖点。”

他指出，各大发展商在市场争夺战中，可说是斗智斗力，除了物色地点一流的地段来吸引买家，还必须绞尽脑汁创造出不一样的发展概念来先声夺人。

“时下的中产阶级口味更为挑剔，一般的楼盘已经满足不到他们的要求，所以发展商在这方面的挑战变得更为艰巨。”

“跟以往相比，目前的发展商不能光卖房子，卖点反而转为提供优质及时尚生活，并通过创造价值来增加发展商的营收和利润，跟以往减低成本的做法很不同。这种经营概念已在业界大行其道，反而兴建大量房屋来达到盈利效益的做法已经落伍。”

迎合中产口味的城镇一般上必须涵盖的便利设施和项目配套计有餐饮商店、医疗机构、购物商场、休闲设施、慢跑道、风景园林、多元礼堂、私立学府以及围篱住宅区。

邝宝耀举例，我国著名并自成一格的综合城镇包括双威镇、Desa ParkCity、Kota Kemuning、Bandar Setia Alam、Bukit Jelutong、Ara Damansara、Mutiara Damansara及Damansara Perdana。

VPC Alliance（吉隆坡）董事经理黄广安说，有能力打造国际水平城镇的发展商，都有机会获颁发世界级“全球卓越建设奖（FIABCI Prix d'ExcellenceAwards）”。该奖素有「不动产界奥斯卡奖」之称。

他列举巴生谷数个优越城镇，包括双威镇、Sunway South Quay、Kota Kemuning、Mutiara Damansara、Denai Alam、Bukit Jelutong、Desa ParkCity 、Setia Alam及Setia Eco Park。

“这些城镇幅员辽阔，所有的用地都经过周详规划，包括兴建民宅、俱乐部、社区购物商场、国际学校、医药中心、酒店、中央公园、中小学、警局、油站以及运动设施。此外，发展商也会运用大片的土地来建设绿色空间或风景园林、多层次保安措施以及可连接高速大道的宽阔道路。”

私营发展商更胜官方规划城镇

Kumar Tharmalingam

房地产投资顾问公司Hall Chadwick Asia主席Kumar Tharmalingam透露，甲级发展商如实达、马星、森那美以及UEM阳光集团，每年都派员前往世界各地取经，所以在它们的新发展项目可看到优美的设计和良好的规划，足以媲美任何最好的国际城镇，完全切合现代化的生活需要。

“在未来，拥有商务中心、交通网络方便、公园、民宅及公共交通的城镇，将会是未来市场的胜利者。”

他说，私营发展商开发的城镇虽然面积比不上政府主导的城镇，但胜在规划完善，而且房子的升值潜能更胜后者。

黄广安认同此说法，他认为私营发展商的城镇布局比较分明，即市中心、商业中心、住宅区、便利设施在区内有一个清楚的界线。

“由于划分清楚，利于每个住宅小区建设成围篱保安社区，并且有各自的特色。此外，市中心则安置在一个占据策略位置的地段，靠近高速大道或主要大道，无论是住户或访客来回市中心，可以不必经过住宅区，从而减低住宅区的交通拥挤情况。”

“因为大城市的土地越发稀缺，反而城郊的土地成本低廉且面积辽阔，吸引大型发展商如实达、双威、马星及森那美争相购地。近几年由于他州或其他城镇的人口迁移情况加快，造成大城市的房屋需求十分殷切。”

他认为，发展商要抢占商机，应该采用综合建设概念，把「生活、工作、玩乐、学习」集于一身，例如像Desa ParkCity、Setia Alam以及巴生的Bukit Tinggi，塑造一个精明城镇，以及融合大自然的绿色生活态度。

“发展大蓝图由主要发展商设计、规划和控制，可确保城镇能够有规律的开发，而且所有的基建、便利设施和公路都到位，土地也可充分和有效率被应用。”

建设一个完善城镇，仍需依靠许多外力，通常主要发展商会邀请不同级别的业者加入建设各类的公共设施和便利设施，例如会卖地给第三方，或以租赁方式，引进高素质的学府或医疗机构，这都间接提升整个城镇的产业价值，并且提升原有买家对发展商的信心，继而支持发展商日后推出的任何新楼盘。

更改大蓝图缺乏透明度

此外，Kumar Tharmalingam指出，发展大蓝图固然是有利于一个城镇的设计与规划，但魔鬼总是藏在细节里，往往因为私人界向地方政府施压下，导致大蓝图在没有充分咨询公众情况下被更改。

“大马是少数国家可以让私营发展商草拟城镇发展大蓝图，这原本应该是地方政府的工作。地方政府本应草拟城镇发展大蓝图，然后把不同区块外包给发展商去建设，但现在情况是私营发展商购置大片地库，并拟定发展蓝图，仅把用来兴建公共设施的用地交回给地方政府，例如学校、医院、油站、变电站、警局、地方政府办事处等等。”

“发展商出资兴建道路、渠道、排污道以及购买电缆和水管，安装后移交给公用事业公司管理，这加快了工程进度和减低后者的经营成本。这跟爱尔兰和英国政府的做法截然不同，这两国的地方政府规定公用事业公司必须把各自的基本建设建好，并衔接至发展商的建设项目，当局才会发出建筑许可证，而有关的基本建设费用是由政府承担。”

郑金龙

另一方面，大马全国购屋者协会总秘书郑金龙呼吁当局修正一些过时的房屋条例，以实际行动鼓励发展商兴建更多价格实惠的可负担房屋，真正造福人民。

“目前的条例规定发展商在一个新城镇内，必须兴建30%的中低价房屋，我觉得比率可以减低至10%或20%，并以兴建30%的可负担房屋代替。”

可负担房屋的建筑面积至少有800平方尺，价格介于15万至30万令吉，位于大城市的则是35万令吉。中低价房屋的房价是由州政府管制，价格介于4万2000至9万9000令吉。

郑金龙说，中低房屋多数远离市区，并不适合必须依靠公共交通来往各地的住户，甚至很多廉价屋已沦为外劳的宿舍。反而专注打造更多的可负担房屋更为实际，起码后者的建筑面积较大，可容纳大家庭居住。