众筹买房子,对买家是否有利?

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证券监管委员会预料在2019年首季推出管制房产众筹对点(P2P)融资框架,让私人界去推动房产众筹平台,作为首购族的替代融资管道。

这项计划是政府在2019年财政预算案中倡议,预料FUNDMYHOME将成为市场首个私人界房产众筹平台。基本上,购屋者将能够以20%的房屋价格购买特定房子,而80%余额将由投资方出资。

换言之,买家不需经过银行融资,即能买房,5年内无需缴付租金或分期贷款,而支付给发展商的20%款项,则成为了投资方5年的回酬保证(每年5%),第5年买家必须决定是否要把该房子买下来还是出售,如果买下来,到时才需要以市价向银行融资;若是止赚卖出,只要盈利超过20%,譬如说盈利达30%,30%扣除20%,买家仅能摊分剩余10%之中的20%盈利。若止损卖出,最多亏完20%初期投放的资金。

黄治诚

黄治诚

其实,房产众筹在大马来说还算新鲜,许多人并不了解当中的关键点,本刊特地访问了对FUNDMYHOME有颇深研究的房地产科技公司RENTGUARD.COM.MY联合创办人黄治诚(Clement Ng),让他为读者分析买家及投资方在这个平台的角色与利弊。

FUNDMYHOME众筹计划:

*只开放给首次买房者

*目标对象:收入不稳定、高负债者,或无法获得银行融资者

*此平台协助买家购买或卖出房子,并从中收取服务费

买家的好处:

*一开始无需通过银行融资,即可买房,甚至当作投资;

*5年内无需缴付租金及房贷;

*买家可选择提取公积金或透过私人贷款来缴付20%房款;

*发展商会负责每年支付5%回酬给出资80%为你买房的投资方;

*有权在5年后加长限期;

*5年内如果房价下跌30%至50%,买家的亏损只锁定在初期的20%资金。

买家的坏处:

*先要垫出20%房款殊不容易;

*如果透过私人贷款筹措20%房款,并不鼓励这样做,因为利息过高(年利约7%,5年35%);

*比起直接跟发展商购置房子,此平台的优惠有限;

*这一点对买家最为不利,如果买家决定在第5年把房子卖掉,他必须承担所有费用,包括15%盈利税(有一次机会选择豁免权利)、律师费、管理费、门牌税和地税,因为房子属于买家,而不是投资方,所以投资方不需承担这些费用;

*如果5年后加长限期,可能需要追加初期款的数额,或付服务费;

*买家被绑死5年,必须自行缴付所有的水电费、管理费、地税和门牌税;

*房价涨幅超过20%,买家才有权利分享利润。

投资方的好处:

*投资房产的门槛不高,低风险;

*可应用小资金投资不同的房产;

* 5年内每年稳赚5%收益;

*不必承担贷款开销、管理费以及一切买卖开支。

投资方的坏处:

*并非有关房产的业权人;

*投资在房地产信托投资基金(REIT)更具弹性;

*可能所投资的房子价格过高;

*资金被锁死5年;

*离场时可能会被征收费用;

*可能面对买家5年后不愿把房子买下,同时也不愿搬离的风险;

如果要实际衡量这个众筹计划是否值得,参考以下图表的推演就会更加清楚。
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