示范单位的陷阱

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Ready-to-Move-In Mansions for Just $75 Million in Hong Kong

发展商在推新楼盘时,由于房屋还未建好,只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况。这些工具基本上就是:

▲示范单位
▲模型
▲楼盘推介视频(Video clip)

由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的,就像时下流行的网购,图片和实物无法做到一模一样,所以一些不良发展商就在这方面动起了脑筋。

示范单位的陷阱

示范单位是买房者对产品最直接的第一印象,也容易给买房者造成惯性思维,发展商甚至在示范单位的设计上是蓄意引导,比如:

◎示范单位做得非常精美,让人容易联想到产品的品质。要知道,你买的是房子,不是精美的示范单位。示范单位再精美,产品不精美也徒然。

◎很多示范单位中的户型图是不标明尺寸的,为的是让买房者失去空间感。比如说,一些房间的开间太短,放下一张床后就很难通行。 遇到这种情况,发展商会在不标注尺寸的情况下,人为缩小床、柜子、椅子或者桌子的比例,在户型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。一般买房者肯定上当。

◎即使标明了尺寸,有些户型图也是变形的。一般都会把进深改短些,面宽拉长点。利用买房者视觉上的不敏感,这样做很容易获得买房者对户型图的好感。

如果有人不信,可以将项目的施工图纸和示范单位上的户型图做同比例缩放,然后比较,就能看出问题。

◎现在示范单位上的户型图都会做辅助设计,放上家具,用二次装修弥补自身设计的不足。比如说,户型图中一些裸露的承重柱,就会被装饰掉,或者包进去。反正二次装修的设计有的是办法藏起那些发展商不想让买房者看到的东西。
BTWria080418 11m

模型的陷阱

◎外立面的用材很模糊。这是最大的问题,用劣质的涂料和石材干挂,成本相去甚远。
但在模型是很难区分的。

比如有一些项目的外立面用的是仿石漆(imitation stone paint),自身就是模仿石材,而在模型的体现上就是干挂石材(dry hanging stone curtain wall)。如此一来用仿石漆和石材干挂成本和品质相差大了。

◎楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有买房者,在买了房子之后,还去实地测量楼间距,然后再和售楼部的模型进行比较。

至少我做了这么多年没碰到过一个。再说,这方面没有国家的硬性规定,没有规定,没有监管,本身就是一个问题。

◎有一些分期开发的项目,故意用概念性模型(conceptual model)忽悠买房者。概念性模型就是指那些不写真的,只给出一个模糊建筑物轮廓的,重点描绘项目规划的模型沙盘。

有一些项目还在同一个模型中既有写真型模型(realistic model),也有概念性模型(conceptual model),但是那些比较高的建筑物,对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块,比如用一些低矮的水晶示意而已,实际上,这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼。
HONG KONG-ECONOMY-PROPERTY

楼盘视频的陷阱

最后,我简单讲解楼盘视频。这些小短片制作成本是很高地,发展商之所以不惜血本就是要通过这玩意儿强化买房者对项目的良好预期。要知道,这些都是项目被美化过的部分,是发展商想要让买房者看到的东西,难道会不好吗?

结论 

无论是示范单位、模型还是楼盘推介视频,都有一个共通点,就是在最不起眼的地方,最角落的地方,用最小的字标明:仅供参考,如有不符,请以实物为准。

***作者简介***

victor_gan

现年37岁的颜凯旋医生(Dr Victor Gan)热爱地产投资,故有地产医生之称。他自2009年开始投资生涯,每年看的房子不下100套。细心做基本分析是他的强项,经常会把发展商推出的项目进行透彻分析并公诸同好。

除了在沙巴亚庇开设诊所,他也开办房地产投资课程和房屋租赁公司,透过自己逾10年的投资历程,尝试用医生的思维,为新晋投资者诊断投资路上失败的「病因」,并指点反败为胜之路!

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