区荣华

这几年的房地产市场，最令发展商头疼的是什么？就是滞销问题严重。为何房子都卖不出呢？成因当然很多，最直接的就是买家借不到钱，没钱自然没辙。翻看一些统计数字，原来这些年我国无抵押债务的数字节节上升，就是这些没有生产力的欠债吸干了市场的购买力，让发展商兴建出来的房子无法卖出去！

从事金融科技的Techapp国际有限公司首席执行员区荣华向《潮楼产业》分析，过去5年大马的房屋贷款数量下降，但个人贷款的数量却显著上扬，反映出国人的家庭债务，尤其个人贷款越来越严重，以致于没有余钱去买房，或无法通过银行的房贷审批。

“大马人口才3,000余万人，过去几年寻求信贷咨询与债务管理机构（AKPK）协助的人数直线上升，2017年的数据是68万3,169人，可说相当惊人。我们的目标就是要减少这个数字。”

区荣华从事金融行业多年，2007年当银行中介，专门帮客户进行低息债务转移，至2013年则做银行个人贷款和按揭贷款中介人。累计多年的债务重组经验和银行脉络后，去年底成立了雪兰莪物业管理合作社（KOHATA），主要是结合债务管理、贷款知识、房地产趋势加上科技平台，为会员提供债务重组与财务管理教育，透过房产投资，解决债务问题，同时能够拥有自己的资产。

区荣华的客户群为中产人士，这个群体的欠债情况最为严重，大多背负车债、卡债和个人贷款，在他手上百多个案例，其中不乏收入万元以上者。

“举个例子，这个客户月薪RM11,500，净可支配工资是RM8,947，目前供着2辆汽车，其中一辆还是宝马，加上无抵押债务，每月还债供款超过RM6,000，除去其他开销，每月赤字逾RM3,000。“

“这类高收入却几乎破产的案例我手上很多，细心研究之下，其实不是每个人都开销过大而欠债累累，他们只是不善理财，不知不觉让利息越滚越大，最后被利息压垮。”

“我们公司的服务就是要对症下药，协助这批人解决这些无抵押的债务问题，最后把负债转成资产，让他们拥有一栋房子。”

“如何帮助这些不善理财的打工族？首先，我们向发展商团购房子，发展商提供了优渥的折扣，让我们有空间协助KOHATA会员解决债务问题。”

KOHATA会员买了房子后交由合作社管理，每月只需缴付RM250费用，这种合作关系以5年为限。

会员透过买房取得一笔现金回扣来清还无抵押债务之余，房子也可出租收取租金，让这些欠债人摆脱负债之余，也逃过被银行纳入拒绝往来的黑名单，甚至成为破产户，与此同时能够拥有一栋房子。

当然，KOHATA在过程中也会向发展商收取佣金作为收入。“老实说，目前因为市道低迷，发展商愿意提供不俗的团购折扣给我们，才让我们有能力推出这项服务。”

作为KOHATA会员，也同时享有房贷管理的便利。为何房贷需要管理呢？“因为这类贷款的利息是跟随市场而波动，只要银行宣布加息，譬如说加0.25%，如果借贷额不小，月供的款项会明显增加，风险不小。”

“翻开银行记录，银行基本贷款利率在2009年是5.55%，到2014年涨至 6.85%，如果贷款供期涵盖这两个年份，意味着利率已调涨1.3%。”

“一栋50万的公寓单位，原本月供逾RM2,000，将涨至RM3,000令吉，如果供30年，即等于多供50%款额，也就是多付25万令吉。”

如何为客户减轻债务负担？其实有方法避免多付利息给银行。KOHATA会为客户提供一个方程式，让他们照做，以达到节省利息的目标。

诀窍是什么呢？简单来说，就是每月多还一点点，譬如说这个月多还100令吉，然后下个月多还110令吉，以此类推，长远计算就可节省利息，甚至不输一次过还几万令吉的效果。

“我们知道未来是科技的年代，2017年我们专注金融科技，开发了一个金融生态系统，让银行从业员、地产中介及公众轻易使用。”

“我们的系统拥有即时的商业银行资讯，例如鉴定是否符合房贷资格所使用的DSR（供款與入息比率），由于掌握金融市场脉络，我们的系统拥有所有银行的最新DSR比率，让客户可轻易在申请房贷时过关。我们有信心发展商、地产中介会使用我们的系统，来为潜在买家预先鉴定他们的贷款资格。”

目前为止，KOHATA已经和数家私人发展商以及挂牌上市发展商进行合作，在蒲种一带有几个楼盘也纳入其计划当中，据称反应非常好。KOHATA将加强与地产经纪合作，透过独有的金融科技平台为地产市场灌入新的原动力。