菜鸟包租公必知(上篇)

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年轻一族赚钱养老,初次涉足房产投资,最直接方式便是以收租方式偿还房贷,然而,当「包租公」和「包租婆」 的前景看似美好,当中却有不少学问,尤其马来西亚的租赁契约(Tenancy Agreement)倾向租户,因此若要成为尽责又成功的业主,就必须了解当中细节,以免吃大亏。

来自房产管理Proprop Managenment私人有限公司的黄治诚和陈鹏天接受《潮楼产业》专访时,便不吝分享新手出租时需知的二三事,以免走了冤枉路。

维修和管理

马来西亚的租赁契约其实有标准样板,都是大同小异,只是还可加上小条款厘清模糊地带,如管理费及设施的维修费用等,多由业主负责,但值得注意的是如英达丽水(Indah Water)的排污费仍处于模糊地带,因此业主应一早制定负责方,以免日后有争吵。

另外,业主也应针对家具电器的维修费用加上附加条款,指明在14天内若发现任何问题可全权负责维修,但若日后有任何损毁(Wear and Tear)问题,租户就应自行负责。

举例来说,一些租户每天开冷气机,搬走后便要业主额外花费进行修理,可是这笔费用应让租户负责,在协议中列明更好。

另外,一些租户经常会粗心大意遗失锁匙或门卡,因此我便会在加上条文,每次找人换锁或重办卡收费200令吉,其实花钱事小,处理起来却繁琐不已,这也是为了让租户更加谨慎。

002

生约和死约

签约多是1年死约1年生约,主要约束中断租期的条款和退租权,租期首12个月为死约,期间双方都受约束不能退租,而为了保障双方权益,可进一步详细列明中断租约的条文,而生约有效期限则是死约结束之后,接下来的12个月租期,业主或租户通常在死约结束的两个月前开始洽谈有关续约事宜。1年死约1年生约虽然是标准,租户和业主都可商讨并调整当中的期限。

中介服务

对于投资新手而言,寻找租户和中介代理都是不小的学问。

:曾经看到有人在网上询问中介找了数个月都找不到租户,可不可以再找多几个中介,可是对于我们这些资深投资者而言,平均每个单位就有约30个中介负责寻找租户。对于业主而言,委托越多代理,成功物色租户的机会就越大。一些中介或许会看新手不懂行情,而让他们签署独家协议(Exclusive Agreement),言明中介拥有独家权利,甚至连业主自己寻得租户,也要给一个月的中介费用。

:业界标准,中介费用是一个月租金,因为行业竞争激烈,通常都不会提高,除非业主想让中介优先帮忙寻找租户,而私下协议再多给一个月的中介费用,这样中介也会更加尽心尽力,然而,若遇到中介愿意自动减低佣金至少过一个月,也不是好现象,这通常代表他租户网络不强。

004

租费商谈

:投资者在买房的时候,其实就应该做好调查工作,比起寻找所谓的房产热点,更应该寻找的是自己熟悉的地区,如自己居住的地方,这样才会更了解市场形势。

:曾经有个阿拉伯籍租户对本地的租费缴付方式感到惊讶,因为外国多要一次性给予1年的租金,然而在我国却没有这样的风气,其实若是租户肯一次性缴付一年租金,可以给予一定的折扣,因为这省却了业主每月追讨租金的麻烦,也更加有保障。

在死约结束后,对于本身而言,若是遇到了好的租户,为了留住他们,通常也不会升涨租费,若要涨租金,通常也是在10%以内,一般住宅房产的租金涨幅不会很高。

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