海外房产投资十诫

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悉尼商务区是澳洲最繁荣的商业和金融中心,吸引大量海外投资者来这里买房。

悉尼商务区是澳洲最繁荣的商业和金融中心,吸引大量海外投资者来这里买房。

正考虑着要在外国购买房产吗?只要遵照以下这些要诀,你就能更加得心应手。

想要在一夜之间了解海外地产投资的窍门,几乎是不可能的任务。这里就给你一个国际地产投资的快速指南。

¤宜¤

聘请熟谙当地条例的专家

这包括律师、专业经纪和财务顾问等。在陌生的地方,当地人通常最清楚如何能帮助你、指引你达到目的。

做足功课

不停进行研究,而且要实际。由于地产界一直都在演进,你所知的永远都不足够。每一项投资都得要准备一份检查清单,衡量其利与弊。

对你有意购买的国外房产进行全面透彻的研究。确保所选择的地点是位于蓬勃发展的地区,或是正在进行结构性提升(如新的设施、公路等等)的地方。

如果你制定好策略,及早在房产价格起飞前以较低的价格买进,到了房产成熟期,你若因为房产增值而考虑出售,那么就能从低买高卖的差价中赚取优渥的盈利。

查看你是否有资格取得贷款

聘请一名当地的抵押经纪协助你在当地各家银行办理你的贷款申请。这些当地的贷款专家最了解当地银行的要求,也一定知道从哪一家能取得最好的利率。

排屋最受投资者欢迎。

排屋最受投资者欢迎。

了解入门成本和退出成本

哪一项投资比较值得呢?请考虑和衡量你的入门和退出成本。

  • 入门成本包括首期付款、印花税和律师费
  • 退出成本包括地产盈利税和律师费

为你的当地租户设想

物色能吸引当地租户,而不是吸引你本人的房产。了解你目标市场的需求趋势,并确保你投资在能符合目标市场所需的地产。

计算你的投资回报

投资前,先想想你预期从这项投资取得多少的租金回酬和产业增值。

作为基准,你的租金回酬应该相等于或是超过房产贷款的利息;而你的房产增值应该以当地的通胀率为基准。若通胀率更高,房产就应该增值。

伦敦是世界最宜居的城市之一,也是全球十大房产投资热点之一。

伦敦是世界最宜居的城市之一,也是全球十大房产投资热点之一。

¤忌¤

勿试图自己处理出租事务

大多数的海外房产都有专业的房产经理负责管理,包括代你收租和缴付费用等等,而其收费也合理。

房产经理是具有经验的专业人员,他们对出租合约的条款及条件了如指掌。他们更熟知租户的脾性,而你也不必因为出租事务而面对麻烦和感到头痛。

勿忘了兑换率

捉对时机以最好的兑换率购买,否则你将面对所有的房产增值或租金回酬因为兑换率而转头成空的风险。切记,你从房产增值所赚取的一切很容易会随着波动的兑换率而失去。

这里是伦敦繁忙的牛津街。

这里是伦敦繁忙的牛津街。

勿只依赖租金收入来弥补支出

另一个最多投资者忽略的常见因素是他们忘了考虑其房产投资的长期展望(即资本增长)。大多数的投资者会只专注在短期(即租金回酬)而不是在未来转售时,有关房产所能带来的潜在资本收益。

若你认为你的房产已取得相当可观的资本增长,那就好好把握机会考虑将它卖掉,然后利用收益再投资新的房产。

另外,若你决定不转售你的房产,可以选择再融资。通过以同一个房产进行再融资,从长远看你将能够扩大及多元化你的房产投资组合。

举个例子,你的房产在当初购买时价值是50万英镑,取得80%的第一笔贷款(40万英镑)。五年后,由于通货膨胀和房产增值,银行如今将你的房产估值为70万英镑。然后,你选择再融资,取得80%的贷款,即56万英镑,在还清首笔贷款后还有多出21万英镑。你可用这笔多出的款型作为下一个房产的首期付款,开始新的循环,也多元化你的投资组合。

勿超出承受能力

经济是无法预测的。若没有租金收入,必须自掏腰包摊还房贷,你必须要有能力补足。每一个月都要注意你的现金流情况。要有洞察力和保持谨慎,避免过度超越你的能力,最终可能走火入魔。

文:曾子勤/家宁国际地产首席执行员。

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